Bâtiments de bureaux : le bon usage
Le bâtiment de bureaux, longtemps considéré comme un espace défini peu évolutif, figé par le cadre d'une conception architecturale d'une époque, est en train de devenir un objet de réflexion. Les qualités d'usage prêtées au départ sont-elles toujours aussi pertinentes, aussi réelles ? Les occupants n'attendent-ils pas autre chose ? Le bâtiment peut-il devenir un outil de productivité pour les organisations ?
Le département Économie et Sciences Humaines du CSTB a conçu une méthode à partir de l'observation des activités des résidents. Il s'agit de caractériser les attentes des occupants d'un immeuble et de les comparer aux qualités qu'offre le bâtiment. Pour cela, on applique un processus d'évaluation qui se déroule en trois temps :
- Les exigences des résidents
Quelles tâches demandent l'exercice d'une activité ? Quelles sont les caractéristiques de l'exécution ? Les besoins d'espaces ? Les implantations nécessaires au bon fonctionnement des organisations ? Les résidents sont interrogés. Leurs exigences sont obtenues à partir d'un référentiel de besoins. - Les qualités de service du bâtiment
On évalue la qualité de service offerte par les lieux avec un diagnostic en marchant s'appuyant sur un référentiel des fonctionnalités du bâtiment : adaptabilité, confort et santé, qualité architecturale, accessibilité, sûreté, qualité environnementale, facilité d'exploitation, etc… - Le rapprochement
Une comparaison entre les attentes des résidents et l'offre de service du bâtiment est opérée. Le rapport permet de quantifier les insuffisances de l'immobilier ou, au contraire, les offres de qualité excessive inappropriées aux activités exercées.
Cet outil est conçu pour un diagnostic d'usage rapide d'un patrimoine. Une journée d'étude suffit pour un bâtiment de 5 000 m². « Nous avons voulu mesurer la qualité d'usage en proposant une sorte de baromètre objectif qui permette, non seulement de quantifier la qualité, mais aussi de comparer les bâtiments entre eux », explique Orlando Catarina, Pôle Services, Process, Innovation du département Économie et Sciences Humaines du CSTB.
Du commissariat au logement
Cette approche est particulièrement intéressante pour les gestionnaires de patrimoines. Philippe Clemandot, chef de Bureau des Affaires Immobilières de la Police Nationale, est sensible à l'apport que peut lui donner cette méthode : « Nous avons un parc immobilier de 3,5 millions de m². Ce qui représente 5 000 bâtiments allant du petit bureau de quartier jusqu'à la caserne de 20 000 m². Les usages sont divers. Entre un commissariat de police et un immeuble de logements occupé par les CRS ou pour les élèves de l'école nationale de la Police, les fonctions demandées aux locaux sont évidemment très différentes. »
La Police Nationale continue de construire à un rythme de 10 000 m² par an. Les missions évoluent. La réponse immobilière est-elle en décalage ? Cette question fait partie des interrogations que se pose Philippe Clemandot : « La Police dispose déjà de référentiels. Ils sont descriptifs, figés. Et lorsque l'architecte conçoit un nouveau bâtiment, il est encadré dans un programme précis, pas toujours évolutif. Je pense faire analyser nos bâtiments avec la méthode du CSTB. »
Didier Christophe est responsable du département Habitat Existant chez CERQUAL, filiale de Qualitel chargée de certifier les logements. « Nous avons travaillé avec le CSTB avec l'objectif de mettre en place une certification sur l'habitat existant. Ce qui fait la valeur de la méthode, c'est son aspect réel. Ce n'est pas théorique. On s'appuie sur des questionnements d'auditeurs avec un système d'analyse qui permet de comparer des éléments concrets. En plus, c'est simple à mettre en œuvre. »
Les besoins changent. Les contraintes réglementaires évoluent. Les organisations cherchent à améliorer leurs performances. La vie d'un bâtiment est parfois très longue. L'immobilier peut-il répondre à ce que l'on attend aujourd'hui d'un outil ? Oui, à condition de cerner ce que l'on en attend avec clarté et précision.
