Une méthode pour améliorer les performances énergétiques des logements sociaux
L'évaluation de la performance énergétique des logements sociaux s’inscrit dans une volonté de protection de l’environnement et de préservation des ressources naturelles, de maîtrise des charges, de confort dans les logements et de pérennité du patrimoine.
Le programme EPI-SoHo (programme de la Commission Européenne "Energie Intelligente pour l’Europe"), qui concerne avant tout les bailleurs sociaux, a pour objectif de mettre au point une méthodologie d’évaluation de la performance énergétique de leur parc immobilier et d'intégration de ces données dans la gestion patrimoniale afin de mener à bien les opérations de réhabilitation. L'évaluation de la performance énergétique des logements sociaux s’inscrit dans une volonté de protection de l’environnement et de préservation des ressources naturelles, de maîtrise des charges, de confort dans les logements et de pérennité du patrimoine. Le programme arrivera à terme fin 2008, mais la méthode prescrite peut d’ores et déjà être utilisée par les gestionnaires immobiliers, qu’ils soient propriétaires de logements sociaux ou privés. Pour la France, deux organismes de logements sociaux, le groupe ICF (Immobilière des Chemins de Fer) et Logirep – Groupe PolyLogis, se sont associés au programme, aux cotés du CSTB.
Etat des lieux des contraintes
Le CSTB a apporté sa contribution en posant la première pierre à l’édifice : quel est le contenu de la Directive de performance énergétique des bâtiments et comment intègre-t-elle le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ? Le CSTB a également établi un "état de l’art" sur les barrières rencontrées par chaque pays européen membre du projet pour mettre en place des mesures d’économie d’énergie, l’identification des freins et des leviers économiques. Principaux enseignements : l'aspect financier représente la contrainte majeure, les propriétaires de logements sociaux ne pouvant pas répercuter le prix des travaux sur les loyers. A cela, s’ajoutent plusieurs facteurs : une méconnaissance technique des bâtiments dont ils ont la charge et de leur état de santé ; la problématique énergétique est peu ou pas gérée ; les outils permettant des évaluations à grande échelle financièrement rentables sont quasiment inexistants. Le DPE des logements n’aura donc un impact positif que s’il apporte une valeur ajoutée à la gestion patrimoniale et s'il s’inscrit dans une démarche qualité permettant de maintenir à jour les données relatives au patrimoine. Le programme EPI SoHo montre également, par l’exemple, l’intérêt du développement de structures de collaboration entre des autorités locales, des organismes de logements sociaux et le secteur privé sur les questions du développement durable.
EPI-SoHo arrive à point nommé. Le défi majeur porte sur le développement d'une méthodologie de mise en œuvre souple, susceptible d’être adaptée aux conditions locales et aux orientations futures. Il est donc capital de déterminer clairement les aspects de nature européenne, les aspects à adapter aux conditions nationales et d’entreprises ainsi que les orientations futures des développements. Autre contrainte : la diversité européenne du parc de logements et les conditions du marché du logement social.
Deux étapes clés : évaluation et exécution
Chaque partenaire a été mis à contribution. Les Néerlandais ont développé une première version de la méthode EPI-SoHo pour l'appliquer à un panel de logements, méthode qui a été reprise et déclinée par les Allemands : développement d’indicateurs et d’une base de données utilisée par une nouvelle structure de l’entreprise dédiée à la gestion des performances énergétiques de leur patrimoine de logements sociaux. Cette étape d’"exécution" que les autres partenaires ont ensuite testée, vise à rassembler les données nécessaires à l’évaluation énergétique à partir de plans, de visites de bâtiments et d’autres sources intégrées dans une base de données, carte d’identité technique du parc immobilier.
L’étape suivante - "évaluation" - a, comme son nom l’indique, pour objectif d’évaluer la méthode EPI-SoHo par des expérimentations in situ. Car contrairement aux exigences réglementaires pour les bâtiments neufs, le DPE pour les logements existants ne peut s’appuyer exclusivement sur des données de conception issues de recherches documentaires. Ces déplacements sur le terrain sont sources d’informations, indispensables pour réaliser une évaluation fiable des performances énergétiques.
Entre 1 500 et 3 000 logements ont été passés au peigne fin dans chaque pays. L'état des lieux qui en a découlé a permis de se poser les questions ad hoc : quel est l’état du patrimoine existant, combien consomme-t-il, quels travaux envisagés, à quel coût, quelle évolution positive garantie au niveau énergétique, quelles priorités peuvent être définies par strates de logements (les plus énergivores d’abord par exemple) ? Des questions qui pourront trouver des réponses grâce aux outils développés, principalement des bases de données et la méthode EPI-SoHo.
C'est aux Danois que revient la mission de synthétiser les expérimentations réalisées dans plusieurs pays, ainsi que le retour d’expériences (voir les deux exemples français ICF et Logirep – Groupe PolyLogis en encadré).
La méthodologie EPI-SoHo
Des groupes "Reflet" par pays pour disséminer l’information
"Dans le cadre de ce programme européen, chaque pays participant s’est engagé à présenter régulièrement un état de l’avancement des travaux à des acteurs majeurs du secteur, tels que pour la France, la Société Nationale Immobilière (SNI), les OPAC de Paris et de l’Ain, l’Union sociale pour l’habitat (USH), EDF, Gaz de France, des architectes, des exploitants, des contrôleurs techniques, des institutionnels, des représentants du ministère de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire (MEEDAAT), qui ont participé aux sessions du groupe reflet animé par le CSTB en tant que responsable de l’équipe française du projet EPI SoHo, indique Nicolas Couillaud, ingénieur recherche au CSTB.
Les expériences françaises
ICF (Immobilière des Chemins de Fer)
ICF considère le DPE comme une opportunité de : mieux connaître le parc existant (cartographie énergétique, typologies constructives et énergétiques, etc.), récupérer des données techniques, capitaliser et centraliser ces données, identifier les potentiels d’économies d’énergie, définir des familles de travaux, hiérarchiser les interventions et enfin mesurer la politique énergétique. Grâce à l''analyse sur
3 000 logements, ICF a pu appréhender les difficultés et les opportunités de collecte des données, se familiariser avec le dispositif du DPE et élaborer une première cartographie énergétique du parc de logements et une première typologie.
Pour le groupe, l’intégration de l’énergie dans la stratégie patrimoniale ne pouvait pas se limiter à la seule prise en compte des exigences de la réglementation. Elle a donné lieu à une réflexion sur les évolutions structurelles, organisationnelles et stratégiques. Parmi les orientations prises :
- Obtenir des données techniques supplémentaires
- Etablir une typologie des bâtiments et des systèmes de chauffage et d’ECS
- Etablir un lien entre énergie et typologie constructive
- Définir les données qui permettent d’évaluer la Politique de l’Energie
- Contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
- Communiquer avec les partenaires.
Logirep – Groupe PolyLogis
Pour Logirep – Groupe PolyLogis -, Entreprise Sociale pour l’Habitat, le programme EPI-SoHo est l’occasion de s’engager dans une démarche globale sur l’ensemble de son patrimoine et de comparer son approche énergétique avec les méthodes et acquis des autres pays participants. Le groupe a sélectionné au sein du patrimoine Logirep, un échantillon de 2 568 logements et 289 immeubles dans cinq départements. Les bâtiments de cet échantillon s’avèrent globalement énergivores et polluants.
Pour Logirep, l'expérience montre la nécessité d’agir sur le bâti et l’intérêt d’intégrer des énergies renouvelables lors des réhabilitations et futures constructions. Le groupe a d’ores et déjà mis en place un outil permettant de connaître les consommations de chauffage collectif pour l’intégralité du patrimoine et évaluer la performance énergétique. Ces moyens traduisent la volonté d’engager une politique d’un "DPE +" qui permettra d’alimenter une base de données énergétiques régulièrement mise à jour afin d’optimiser la gestion patrimoniale.
