Conjuguer accessibilité et accession
Paradoxalement, l’accessibilité du logement peut obliger l’acquéreur à accepter une conception moins agréable ou un surenchérissement de son investissement. L’analyse de Pierre-Luc Langlet, architecte, membre du groupe Architecteurs.
Comment conçoit-on aujourd’hui une accessibilité "intégrée" ?
L'accessibilité se prévoit en amont des études et lors de la préparation de l'avant-projet sommaire (APS). Elle intègre les accès de la rue au bâtiment ou à la maison, puis les cheminements dans l'immeuble collectif ou dans la maison. Avec parfois des dispositions très contraignantes. C'est le cas par exemple pour la liaison entre la place de stationnement adaptée et le logement, notamment dans les programmes de maisons individuelles construits sur des terrains dont la pente est supérieure à 5 ou 10%. Depuis 2006, les maîtres d’œuvre ont été amenés à acquérir rapidement une expertise sur les questions d'accessibilité, afin d’épauler les maîtres d’ouvrage dans leurs projets. La réglementation a largement modifié la conception des logements.
Concrètement, quelles sont les conséquences sur la conception d’un appartement, voire sur son prix ?
Les normes concernant l'habitat définies par l'arrêté du 1er août 2006 ont pour conséquence une extension automatique de 3 à 5 m² de la surface des logements. Par exemple, la chambre doit être assez large pour qu’on puisse tourner autour du lit en fauteuil roulant. Les couloirs sont plus larges. Les toilettes ont une surface de 2 m2, contre 1 m2 auparavant. Si cela n’a pas une incidence énorme sur les grands logements, cela joue beaucoup sur les studios, 2 pièces et 3 pièces. Conséquence : soit on prévoit un appartement plus grand, donc plus cher, soit on modifie la conception pour rester dans la même surface. Le cas des deux pièces est le plus frappant : les plans deviennent beaucoup moins agréables pour les occupants. On est obligé de « rogner » sur le séjour, de systématiser les cuisines ouvertes sur les pièces à vivre, ou encore de revenir aux toilettes installées dans les salles d’eau.
En deux ans, avez-vous constaté une incidence sur les comportements des promoteurs et des acquéreurs ?
On voit certains promoteurs vendre des « lofts », laissant aux acquéreurs le soin d’aménager l’intérieur. Autre comportement souvent observé : si les appartements proposés sont conformes aux normes, les acquéreurs font modifier les plans dès que leur achat est signé.
Sur le fond, tout le monde est d’accord : chaque personne handicapée doit pouvoir disposer d’un logement accessible et adapté. Mais alors que le principe est louable, les décrets ont généré une forme d’injustice. D’un côté, le législateur a admis de nombreuses exceptions pour les maisons individuelles (destinées à l’usage du propriétaire) et pour les petits bâtiments collectifs. De l’autre, dans les grands bâtiments collectifs, la réglementation doit s’appliquer en totalité et à chaque logement. Résultat : les programmes en centre ville et ceux des bailleurs sociaux sont les plus contraints. C’est pourquoi il semble nécessaire de faire évoluer les décrets d’application. Il paraîtrait plus équitable d’imposer, dans tous les cas, l’accessibilité des parties communes (parkings, rampes d’accès, ascenseurs ou réservations pour un ascenseur ultérieur, escaliers, couloirs, etc.) et de n’exiger pour les parties privatives que la possibilité d’une adaptation future par de simples modifications de cloisonnement.
